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毛大庆2015新网商峰会演讲:共享经济不动产经营的模式

“2015新网商峰会”在杭州举行

2015.09.07-08由天下网商主办,阿里巴巴合作支持的“2015新网商峰会”在杭州举行。优客工场创始人毛大庆在峰会上发表了演讲,他结合在美国对联合办公的考察经历,及创办优客工场实践经验,分享了《共享经济+创客空间时代下不动产经营模式》。

以下是毛大庆的演讲摘要:

毛大庆在2015新网商峰会演讲:共享经济时代下不动产经营的4个模式

共享经济+创客空间时代下不动产经营模式

演讲时间:2015年9月8日

——优客工场创始人毛大庆在2015新网商峰会上的演讲摘要

因为互联网时代的到来,“共享经济”在全球范围内成为一个非常大的方向。

去年11月,我在纽约见了很多投资人,发现很多房地产界人士把注意力放在了轻资产方面。当时我的认识没那么深刻,最近我又去美国,走访了各种各样的创新业务,尤其是房地产类的创新业务,感受很深。

今天,我想讲一下在互联网思维下,房地产的外延。我这次在美国走访,无数次听到的概念是“场景设计”。做的好的空间,干的最大的事就是做场景的设计和预想。就像苹果手机,它的伟大之处在于看到了产品带来的场景,而不只是用来打电话。这样的产品一是领先消费的,二是延展出很多功能。

我们如何通过互联网的模式设计出各种各样的场景,这是对房地产轻资产运营非常重要的启示。中国人写的关于互联网思维的书中,《场景思维》是我认为写得最好的。

下面,我介绍美国最流行的4种场景设计和场景模式。

一、联合办公空间模式

核心内容:空间+活动+服务

2010年,Wework公司成立,第一家开在纽约,300平方米,专注于联合办公的租赁市场。到2014年,营业收入1.5亿美元的,现在估值超过100亿美元,很快就要上市。今年11月要发布一个附属产品,叫做Welive,开始综合租赁,公寓、社区,在布鲁克林做了7万平方米的众创平台。

他们现在的利润率非常恒定,怎么做到的呢?用三年的负债率倒推能够承受的成本,用这个成本租纽约的房子,到第三年就可以退出投资,到第六年实现负债率6%-10%。现在不租了,买房子,到第三、四年退出,既挣了升值的钱,又挣了营业额。所以,这家企业整个过程是轻资产,完全没有自己的钱。

房地产还可以这么玩,用一个充盈的、找到新增长点的模式下,在回报率领先的程度下去做不动产。在中国,我相信这个方向也会有巨大的成长空间,但前提是能否设计出Wework这样的场景?没有这个场景,一切都是假的。

那么,场景是什么?方便办公,特别是空间利用高效。他们将房子租下来,以工位租赁的方式租给别人。这个往往被叫做“二房东”,我认为是不公平的,因为整个转化过程中,他们完成了一次非常有效率的资产提升。咱们对普通办公室的理解,平均一个人耗费15平方米左右。他们弄完之后,平均一个人所占的面积是5.8-8平米,怎么达到的?一是空间设计的紧密性;二是联合办公,这个空间里的会议室、公共部位被好多家公司共用。

除了这些,最重要的是制造粘性。Wework的工位是1万多,会员是3万多。它的重点不在于租办公(地点),它在于把大量的服务装在这上面,这是Wework最有意思的地方。我在Wework里问了一个人说,你成为会员后在网站上用的第一个服务是什么?他说是申请亚马逊云的储存空间,在Wework线上拿到的价格比外面便宜30%以上。在Wework提供的400多项服务里,有1/3是企业助力性服务,包括共享秘书、人力资源、品牌包装、金融服务等,经过4年半的成长,他们挑选出美国最好的服务商服务这些企业;剩下的2/3的是生活服务,从女性保健、哺乳期知识,到野外训练等等,他们充当中间人,提供各种各样的链接。

Wework的一栋楼里,所有的都在线上完成,只有3个半的员工在里面管理,第一个是前台跟客户联系,第二个是外联,第三个是负责场内的秩序、维修等等,还有半个人是IT的人。实际上,需要8个半人管理,有5个入场办公的志愿者,当的不好,会被撤掉。

服务就相当于手机上的APP,这些服务的作用既是B2B的服务,又是B2C的服务,所以Wework有了2万名会员之后成立了一个线上平台,在里面制造了大量的人跟人的链接、企业跟企业的链接。

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